Allbet电脑版下载:新加坡房地产投资信任(REITs)实操攻略

新2备用网址/2020-06-25/ 分类:民生/阅读:

作为亚洲回报率最高的REITs市场,新加坡REITs受到投资者的青睐。新加坡REITs因其税负低、融资源钱低、投资者接管度高、活动性高档特点,越来越受到中国企业的存眷。连年来险些每年均有中国企业赴新加坡刊行REITs。本专题旨在扼要先容新加坡REITs的典范架构、法令框架、尺度要求、税收政策、典范案例等,以便使读者对新加坡REITs有个直观的相识。

1. 典范架构

凡是情形下,中国企业(作为提倡人)前去新加坡刊行REITs会采纳如下架构:由提倡人或其在境外设立的实体在新加坡投资设立拟作为信任打点人的主体,并由信任打点人与受托人签署信任左券以设立REITs;REITs设立或收购在新加坡或其他国度和地域的控股公司(SPV)100%股权;SPV持有中国项目公司的股权,进而间接持有中国项目公司所拥有的底层物业资产;提倡人以其在境外已设立的企业认购REITs份额。

[1] 凡是情形下,提倡人以其在境外已设立的企业再投资设立信任打点人,提倡人亦可直接在境外设立信任打点人。

[2] SPV也许是多个,凡是其数目与境内项目公司的数目沟通。

[3] 大都情形下,SPV持有项目公司100%股权,个体情形下,SPV仅持有项目公司部门股权,项目公司剩余股权由境内其他非关联第三方持有(如BHG Retail REITs中,SPV仅持有北京项目公司60%股权,剩余40%股权由非关联第三方Beijing Wanliu持有)。

典范架构可拜见下图:


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2. 管理布局

新加坡REITs不是一个实体,而是一个基于信任左券(Trust Deed)存在的左券型信任打算。新加坡REITs首要涉及打点人、受托人和信任单元持有人等三方主体。个中,打点人的职责为遵照信任左券及相干礼貌打点REITs。凡是投资决定由打点人做出。受托人的职责是遵照信任左券及相干礼貌为信任单元持有人的好处持有房地产投资信任的财富。凡是REITs签定的文件均以受托人的名义做出。信任单元持有人不直接参加信任的打点和运营,但可以通过信任持有人大会夺职和改换打点人。

[4] 按照《荟萃投资打算守则》附件6房地产基金投资,半数以上的信任单元持有人做出的决策可以改换打点人。

3. 打点人要求

REITs的打点人(Manager)应为在新加坡注册的法人,在新加坡设有实体办公室,且注册成本至少为100万新币。打点人必需自力于受托人(Trustee)。打点人应持有新加坡金管局揭晓的打点房地产投资信任的成本市场处事牌照。打点人、打点人的CEO、董事及高管等应满意以下前提:

1.  需切合新加坡金管局关于恰当人选(Fit and Proper)的要求;

[5] 按照《荟萃投资打算守则》附件6房地产基金投资,打点人、打点人的CEO、董事及高管应满意新加坡金管局宣布的《得当及恰当尺度指南》(Guidelines on Fit and Proper Criteria,指南编号:FSG-G01)划定的恰当尺度要求,譬喻未受过任何刑事赏罚等。

2.  打点人须有至少5年打点房地产基金的履历;

3.  打点人须有至少3名高管,且CEO、CFO等高管需为新加坡金管局承认的持牌人士;

[6] 包罗财政总监(CFO)、投资打点人(Investment Manager)、资产打点人(Asset Manager)等。

4.  CEO须有至少10年打点房地产基金的履历,且必要驻守新加坡;

[7] 如打点人打点的物业大大都位于新加坡境外,则可向新加坡金管局申请打点人的CEO在物业地址地的国度居留。

5.  打点人打点的营业须涵盖管帐、合规、投资者相关等事项,且前述事项需在新加坡举办;

6.  打点人认真投资、资产打点、投资者相关的职员须有至少5年房地产投资、咨询规模的履历,从事前述事项的事恋职员至少应有3名,必要全职并驻守新加坡。

4. 资产要求

注入REITs的资产组合应满意以下前提:

1.  REITs对其持有的不动产拥有正当的,可转让的全部权;

[8] REITs投资的不动产不范围于新加坡,可所以新加坡之外的不动产。

2.  与不动产相干的紧张条约正当有用;

[9] 紧张条约包罗组成REITs5%以上收入的条约或非一般策划进程中签定的条约。租约属于紧张条约。

3.  相干不动产已购置足额保险;

[10] 首要划定于《荟萃投资打算守则》附件6房地产基金投资第3条。

4.  REITs必需有至少75%的资产投资于可以发生常常性收入的不动产。

5. 投资范畴

   应承投资的范畴

REITs只能投资于房地产以及法令应承的其他资产,包罗:

1.  通过直接持有、或通过持有未上市非凡目标公司股权的方法,持有位于新加坡境内或境外的、永世产权或租赁土地上的不动产;

2.  房地产相干的资产;

3.  新加坡境内或境外非房地产企业上市或刊行的股票、上市或未上市的债券;

4.  当局证券;

5.  现金及现金等价物。

   限定投资的范畴

REITs不得从事以下投资举动:

1)   除非规划开拓完成后持有该房地产,不然无论是以独资方法、合伙方法、或通过投资非上市房地产开拓企业的方法,均不得从事房地产开拓营业(房地产开拓营业不包罗对已建成物业翻新、翻修或从头装修);

2)   REITs不得投资于空置土地和抵押贷款(抵押担担保券除外),但投资于在空置土地上已得到核准的待建房地产项目、或其他在建工程外;

3)   投资于单一刊行人证券或打点人基金的金额不得高出REITs总资产值的5%(切合前提金融机构的存款、投资于优质钱币市场产物和债券除外);

4)   从事房地产开拓营业的条约总额以及对在建工程的投资合计原则上不得高出REITs总资产值的10%。只有满意以下前提,才可以高出10%,但最多不得高出25%:

  对现有不动产举办重修,且REITs已经持有该不动产至少3年,重修后,REITs将继承持有该不动产至少3年;

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